Changement de l’imposition d’un terrain non viabilisé

Le changement d’imposition d’un terrain non viabilisé, que nous vous présentons ici, est basé sur un cas réel audité au début du mois d’octobre de cette année.

L’imposition de la taxe foncière pour une classification en terrain non bâti

Un couple demeurant dans le centre de la France a cessé son activité professionnelle depuis environ 5 ans. Il exploitait une petite carrière et était propriétaire du terrain. L’imposition du terrain d’une surface d’environ 15 000 m² était de 700 € par an. Ceci est une imposition normale pour une classification en terrain non bâti.

Ce terrain se trouve à proximité d’une zone artisanale. L’un des voisins du couple, exploitant d’une entreprise de BTP recherchait un terrain pour stocker son matériel de chantier.

Dans cette région du centre de la France, la location d’un terrain non viabilisé est peu chère. Considérant que cet acte pouvait aider, le couple décide de louer le terrain à cette entreprise. La décision n’est donc pas financière, il n’y a pas de recherche de profit.

Propriétaire et locataire établissent un bail très simple et, considérant que la taxe foncière est extrêmement faible, le bail n’intègre pas le montant de la taxe foncière à la location, celle-ci reste à la charge du propriétaire.

Changement de la base d’imposition à cause de la modification de l’utilisation d’un site

L’administration fiscale ayant été avertie de la nouvelle utilisation du terrain, demande au propriétaire de rédiger une déclaration fiscale 6660.

Le propriétaire a rédigé la déclaration 6660 en détaillant une surface de 15 000 m² et en classant le terrain dans la catégorie DEP1. Cette démarche a été faite au début de l’année 2021.

En septembre 2021, le propriétaire a reçu un courrier en provenance de l’administration fiscale lui indiquant que celle-ci avait décidé de changer les bases de son imposition. À l’aide de la nouvelle déclaration 6660 communiquée au début de l’année 2021, l’administration avait calculé un redressement de 21 000 € pour l’année 2020.

Fin septembre, le couple de propriétaires recevait l’avis de taxe foncière de 2021 pour un montant de 21 700 €.

Ainsi, le couple se trouve redevable d’une dette fiscale de 42 700 € qu’il ne peut refacturer.

C’est malheureusement un cas de figure assez régulier, ici les sommes sont importantes. Ce sont généralement des hausses limitées de taxe foncière, mais le problème est toujours le même : le manque d’information sur l’impact fiscal d’une décision de changement d’utilisation d’un site, c’est ce qu’on appelle changement d’affectation.

Nécessité d’anticiper toute décision pour en estimer l’impact fiscal

Pour revenir à cet exemple, comment le couple va-t-il pouvoir justifier de la hausse de l’imposition ? Comment peut-il refacturer cette taxe au locataire ? Le locataire a-t-il les moyens de payer cette taxe ? Le locataire a-t-il compris qu’il sera redevable d’une Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dans les mêmes proportions ?

Dans de nombreux cas, l’impact d’une décision n’est jamais évalué fiscalement. Il faut comprendre que la décision de l’administration fiscale est juste, le terrain est exploité commercialement, il est utilisé en zone de stockage, et l’évaluation s’est faite sur la base de la déclaration communiquée par le propriétaire.

Depuis 2015, le cabinet de conseil Optimm’up communique sur la nécessité d’anticiper toute décision pour en estimer l’impact fiscal. Dans ce cas précis, un de nos consultants en fiscalité locale aurait pu avertir le propriétaire et le locataire de l’incidence fiscale de cette décision de location. Alors, ils auraient établi un bail en connaissance de cause, voir, ils n’auraient pas du tout contracté.

En conclusion, quelle que soit la situation, vous devez en amont d’une décision faire estimer l’impact sur la fiscalité locale. J’aménage mes combles, quelle incidence ? J’installe mes bureaux dans mon garage, quelles répercussions sur mes impôts locaux ? Je loue une partie de mes locaux, quel impact fiscal ?

Peu importe la décision et (ou) la situation, celle-ci a toujours un impact sur votre taxe foncière, votre cotisation foncière des entreprises ou votre taxe d’habitation.